Experter: Oklar effekt med återinfört investeringsstöd

–  Investeringsstödet ska ge fler bostäder med relativt lägre hyra som förmedlas med rimliga krav på hyresgästernas ekonomi. Med hjälp av investeringsstödet tillkommer bostäder i hela landet som annars inte hade byggts, säger bostadsminister Per Bolund i ett pressmeddelande.

Maria Pleiborn, demograf och bostadsmarkandsexpert på konsultbolaget Wsp ser flera brister med investeringsstödet.

– Dels är det en väldigt volatil politik, vilket är ett generellt problem med bostadspolitiken. Ena året är reglerna så, andra året är de si. Med de långa processer vi har inom planering och byggande funkar detta därför dåligt. Det föder märkliga strategier hos olika aktörer. Strategier som inte gynnar bostadsmarknaden generellt, säger hon.

Behovet av stora lägenheter missas

Hon menar att många avvaktar med att bygga för att invänta besked om stöd och att bostäderna utformas strikt efter stödet, även där det skulle vara möjligt att bygga större bostäder.

– Vi har sett att ytorna i nya bostäder blir mindre och mindre – vilket kan vara bra ut resurs- och hållbarhetssynpunkt, men det resulterar också ibland i dåliga och oflexibla planlösningar, säger hon.

Maria Pleiborn påpekar även att det är lite märkligt att man fokuserat på stöd till små lägenheter, trots att behovet av stora lägenheter är minst lika stort.

– Men framförallt är investeringsstödet för generellt för att ha effekt för rätt grupper av hushåll på bostadsmarknaden. Det är ju inte byggarna eller kommunerna som har behov av billiga bostäder. Det är ju hushållen och vissa av hushållen. Ett stöd direkt till dem är mer träffsäkert, menar hon.

Maria Pleiborn anser att den nya utformningen av investeringsstödet närmar sig målet, även om det inte skjuter mitt i prick.

– Det är bra att en del av stödet går till utpekade hushåll. Man kan dock fråga sig varför inte en större andel går till svaga hushåll. Och fortsatt är det ju så att det kanske skulle behövas större stöd till stora hushåll som behöver stora bostäder, säger hon.

Stor skillnad i boendekostnad

Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket, berättar att de många olika politiska beskeden kring investeringsstödet påverkas deras bostadsprognoser och möjligheter att värdera effekterna av det.

På frågan hur betydelsefullt stödet är för möjligheten att kunna erbjuda billigare hyresrätter svarar han:

– Det handlar om att kunna sänka hyrorna i produktionen, att fler får möjlighet att efterfråga dessa lägenheter är en väsentlig del. Hur det kan se ut på längre sikt, och hur stor andel av bostäderna som skulle ha byggts ändå är svårt att bedöma för närvarande.

Han fortsätter:
– Sen måste man säga att en utmaning med hyresrättsmarkanden är att vi har en stor skillnad i boendekostnad mellan nyproduktion och befintliga bostäder som kan innebära en risk för byggherren. Den skillnaden kan minskas med investeringsstödet.

Enligt Maria Pleiborn ger investeringsstödet något billigare hyresrätter, om än ganska marginellt.

– Det fungerar framför allt i de områden/regioner i Sverige där det på gränsen är lönsamt att bygga hyresrätter idag. Där det finns god lönsamhet att bygga fungerar stöden sämre och där det finns mycket låg lönsamhet kommer det inte att byggas med stöden heller. Hyresnivåerna fungerar helt enkelt inte, säger hon.

Kommunernas analys viktig förutsättning

På frågan om vad för andra åtgärder som skulle kunna öka antalet billigare bostäder nämner Hans-Åke Palmgren att en viktig förutsättning för hyresrättsmarkanden är kommunernas analys, planering och dialog med olika aktörer i branschen.
– En statlig utredning som gjordes 2018 pekade på att kommunernas analys av bostadsmarknaden var otillräcklig, så där finns det förbättringspotential, kommunerna kan behöva bli bättre på att analysera behoven av bostäder, säger han.

Maria Pleiborn påpekar att de billigaste bostäderna är de som redan finns. Och att regelverket i bostadskön skulle kunna förbättras.

– De billiga bostäderna som finns är de vi har i det äldre beståndet. Genom en ökad rörlighet på hela bostadsmarknaden, inte bara inom hyresbeståndet, skulle en del av detta bestånd kunna användas för de hushåll som inte har egen betalningsförmåga och därmed behöver samhällets ekonomiska stöd.  Det skulle vara mer ekonomisk effektivt och hållbart.

– Jag tror också att man skulle kunna få en god effekt av att förändra regelverket i våra bostadsköer och förmedlingen av bostäder. Att enbart gå efter kötid har till exempel gjort att de billigare bostäder som blivit till genom investeringsstöd har kommit de med längst kötid tillgodo. Med fördelningsprinciper efter behov skulle det kunna se annorlunda ut, avslutar hon.