AI, EPBD och nya affärsrisker – så förändras samhällsbyggandet 2026

Efter flera år av osäker marknad och dämpad nyproduktion börjar konturerna av nästa fas bli tydliga. Det handlar mindre om tillväxt i volym och mer om värde, risk och genomförandeförmåga. I Hifabs senaste branschrapport Samhällsbyggnad i omställning 2026 pekas sju skiften ut som redan nu påverkar hur fastighetsägare, investerare och offentliga beställare fattar beslut.

– Förmågan att leda i förändring blir helt avgörande. Det räcker inte att följa utvecklingen, man behöver aktivt positionera sig, säger Amanda Tevell, vice vd på Hifab.

AI: från pilotprojekt till resultat i verksamheten

AI har snabbt gått från framtidsfråga till styrelserumsfråga. Samtidigt är mognaden låg i stora delar av fastighetssektorn. Många bolag befinner sig fortfarande i pilotfasen, där tekniken testas i enskilda verktyg utan tydlig koppling till affärsnytta.

– Det viktigaste steget är att kartlägga i vilka verksamhetsprocesser AI faktiskt kan skapa störst värde och prioritera därefter. Framför allt behöver AI drivas som ett verksamhetsutvecklingsinitiativ – inte som ett IT-projekt, säger Amanda Tevell.

Hon pekar på drift, ekonomi och tekniska system som områden där potentialen är störst, men där genomslaget hittills varit begränsat.

– De bolag som lyckas är de som kombinerar teknik med kompetensutveckling och tydliga ramverk för ansvarsfull användning. Annars riskerar AI att bli ännu ett parallellt spår utan effekt på resultatet.

Hållbarhetsdata flyttar risk – och påverkar affären

Energiprestanda, klimatrisker och EU-regelverk har på kort tid blivit centrala faktorer i större fastighetstransaktioner. Däremot har de ännu inte fullt ut slagit igenom i de klassiska värderingsmodellerna.

– Själva värderingsmetoderna har inte riktigt hängt med, men vi ser tydligt att hållbarhetsdata påverkar köparnas beslut och hur de planerar sina förvärv, säger Amanda Tevell.

När hållbarhetsfrågorna integreras tidigare i transaktionsprocessen förändras också synen på risk.

– Fastigheter med låg energiprestanda eller höga klimatrisker kräver större investeringar framåt. Det påverkar kalkylerna redan vid förvärvstillfället och skapar ett tryck på att hållbarhetsaspekter också ska få genomslag i värderingen över tid.

EPBD skiftar fokus – renovering blir affärskritiskt

EU:s energiprestandadirektiv (EPBD), tillsammans med lägre befolkningstillväxt och höga klimatmål, driver fram ett tydligt skifte: från nyproduktion till utveckling av befintligt bestånd. För många fastighetsägare innebär det både nya möjligheter och nya risker.

– Kompetensen för att genomföra omfattande energirenoveringar finns, men den måste skalas upp. Det behövs fler med rätt kompetens på alla nivåer, säger Amanda Tevell.

Särskilt pekar hon på projektledning som en flaskhals.

– Stora renoveringsprojekt är ofta mer komplexa än nybyggnation. De innebär fler osäkerheter, fler intressenter och större krav på samordning. Brist på rätt kompetens riskerar att bromsa den renoveringsvåg som EU-regelverken nu driver fram.

Nya upphandlingsformer för större och mer komplexa projekt

Parallellt med ökade investeringsbehov inom infrastruktur och samhällsservice testas nya upphandlings- och samverkansmodeller. Alliansmodellen lyfts fram som ett alternativ för att hantera komplexitet och minska risken för kostsamma förseningar.

– Samverkansmodeller kan fungera i många typer av projekt, men Alliansmodellen är främst avsedd för stora, långsiktiga och komplexa infrastrukturprojekt, säger Amanda Tevell.

Med de investeringsplaner som nu aviseras ser hon ett behov av att skala upp denna typ av arbetssätt.

– Ska Sverige klara fler projekt i den här storleksordningen krävs att processer, ansvarsfördelning och incitament är bättre anpassade till verkligheten i komplexa projekt.

Affärslogiken förändras – ledarskapet avgör

Sammantaget pekar skiftena mot en bransch där affärslogiken förändras i grunden. Värdeskapande flyttas från nyproduktion till effektivisering, riskhantering och förmågan att genomföra komplexa projekt i befintliga strukturer.

– Teknik, regelverk och marknad förändras snabbt. De aktörer som lyckas är de som klarar att översätta det till strategiska beslut och faktisk förändring i organisationen, säger Amanda Tevell.