Så kan fastighetsägare möta renoveringsbehovet

– Vi ser att det är ganska samstämmigt i utmaningarna, så det tycker jag är intressant.

Äldre byggnader driver behovet

Johan Hörnquist pekar på att en stor del av det nordiska fastighetsbeståndet uppfördes under en period med andra byggtekniska lösningar och nu behöver rustas upp. Ventilation, fasader, installationer och energisystem kan behöva åtgärdas samtidigt som byggnaderna ska anpassas till dagens verksamheter.

För fastighetsägaren handlar utmaningen därför inte enbart om att hitta pengar till renoveringar. Åtgärderna behöver också genomföras i rätt ordning och i de byggnader där de ger störst effekt.

– Det är väl det som är utmaningen, att prioritera. Och kanske inte heller prioritera mellan de olika åtgärderna utan när man inte vet exakt hur regelverken kommer att se ut. Vad kommer EPBD att ställa för krav på mitt fastighetsbestånd? Och man har en budget och man ska fördela de här pengarna. Då måste man ju också känna att man fördelar dem på rätt byggnad.

Rapporten visar att 32 procent saknar egna gränsvärden eller krav på energiprestanda för befintliga lokaler. Ytterligare 21 procent håller på att ta fram sådana nivåer.

Bakgrunden är bland annat EU reviderade energiprestandadirektiv, EPBD. Direktivet innebär att medlemsländerna ska införa minimikrav på energiprestanda, så kallade MEPS, för befintliga lokalbyggnader. De konkreta svenska gränsvärdena är fortfarande under framtagande.

Sedan undersökningen genomfördes i mars har Boverket beslutat om nya föreskrifter för energihushållning och energideklarationer. De börjar gälla den 1 oktober 2026, med ett års övergångstid för energihushållningsreglerna. Beslutet ger större klarhet kring delar av regelverket, men fastighetsägarna väntar fortfarande på de slutliga svenska MEPS-nivåerna för befintliga lokalbyggnader.

Klimatberäkningar görs inte överallt

Undersökningen visar också att 22 procent har infört klimatberäkningar i sina byggprojekt och att 34 procent gör dem delvis. Tre av tio uppger att arbetet inte har påbörjats.

Det ska inte tolkas som att motsvarande andel bryter mot dagens regler. Sedan 2022 gäller krav på klimatdeklaration för de flesta nya byggnader, medan det ännu inte finns något generellt krav på att klimatberäkna ett befintligt fastighetsbestånd. Johan Hörnquist menar ändå att fastighetsägare behöver arbeta med frågan innan samtliga krav är på plats.

– För att vara förberedd och för att vara aktuell i framtiden så behöver man jobba med det på eget initiativ. Inte för att myndigheterna ställer krav på det.

Kompetensen kan bli en begränsande faktor. I rapporten anger 20 procent att bristen på energi- och BMS-specialister påverkar verksamheten mest. Fastighetstekniker och kompetens inom digitalisering och IT följer därefter.

Hållbarheten tappar i upphandlingen

Renoveringar behöver ofta genomföras samtidigt som skolor, vårdverksamheter och kontor fortsätter att användas. I rapporten är renovering den vanligaste situation där fastighetscheferna ser behov av moduler eller andra tillfälliga lokaler.

Men när dessa lösningar upphandlas får hållbarhetsfrågorna liten tyngd. Den totala hyreskostnaden anges som en avgörande faktor av 44 procent. Snabb leverans och en helhetslösning anges av 38 procent vardera. Miljöprestanda lyfts bara av 6 procent och cirkularitet av 5 procent.

Enligt Johan Hörnquist beror det delvis på att tillfälliga lokaler betraktas som en kortsiktig åtgärd. Fokus hamnar på att snabbt lösa lokalbristen. Han upplever att kunderna efterfrågar hållbarhet, men att intresset sällan omsätts i kriterier som påverkar tilldelningen.

– Jag skulle säga att alla kunder är intresserade av det. I slutändan är det väldigt ofta pris och leveranskapacitet som är utslagsgivande. Det skulle behöva läggas mer värdering i upphandlingarna på hållbarhet och cirkularitet och mjuka parametrar skulle behöva läggas in mer i upphandlingarna än enbart pris.

För beställaren innebär det att enbart månadshyran ger ett begränsat beslutsunderlag. Bedömningen kan även omfatta energianvändningen under hyrestiden, klimatpåverkan från tillverkning och transporter, anpassningsarbeten, hur många gånger modulerna kan användas och vad som händer med materialet efter den sista uthyrningen.

Även inomhusmiljö, tillgänglighet och möjligheten att anpassa lokalerna när verksamheten förändras behöver vägas in. Annars finns en risk att en snabb lösning på lokalbehovet leder till högre kostnader eller större klimatpåverkan under hela användningstiden.

Checklista: Underlag inför renovering och tillfälliga lokaler

• Kartlägg byggnadernas energiprestanda, underhållsbehov och tekniska livslängd.
• Undersök vilka energi-, underhålls- och klimatanpassningsåtgärder som kan genomföras samtidigt.
• Ta höjd i budgeten för projektering, verifiering och specialistkompetens.
• Förbered interna energikrav även om de slutliga svenska MEPS-nivåerna saknas.
• Begär klimatdata, energiprestanda och uppgifter om återanvändning när tillfälliga lokaler upphandlas.
• Utvärdera den totala kostnaden och klimatpåverkan under hela hyresperioden, inte bara månadshyran.
• Ställ krav på inomhusmiljö, tillgänglighet och möjligheten att anpassa lokalerna över tid.