”Det är osäkerheten som dödar kalkylen” – därför fastnar ombyggnadsprojekten

I äldre industribyggnader lutar väggar, bjälklag varierar och tidigare renoveringar gör konstruktionen svår att förutsäga. Standardiserade prefab-lösningar fungerar inte. I stället krävs specialsnickerier, manuella anpassningar och omfattande förstärkningar.

Det är dyrt. Mycket dyrt.

Till det kommer kostnader för 3D-skanning, oförutsedda markföroreningar och nödvändiga ingrepp för att uppfylla dagens krav på tillgänglighet, buller, brand och energi. Ett av projekten i studien tvingades till och med lyfta hela byggnaden nästan en meter för att klara höjdnivåkraven i detaljplanen.

En projektledare uttryckte det i studien så här:

”Det blir speciallösningar i varje hörn. Och speciallösningar kostar.”

Finansieringsmodeller som inte passar – och banker som bromsar

Trots att branschen talar varmt om återbruk är finansieringen fortfarande anpassad till nyproduktion. Det skapar strukturella problem för ombyggnadsprojekt där förutsättningarna ändras längs vägen.

För bostadsrättsprojekt kräver banker ofta förhandsförsäljning innan byggstart. Enligt Niclas Andersson är det en modell som fungerar dåligt för transformationer, eftersom slutprodukten inte är lika förutsägbar som i nyproduktion.

– Det är egentligen inte anpassat till den här typen av projekt. Man skulle behöva sälja lägenheterna när de står färdiga, säger han.

Även entreprenadsidan blir en bromskloss. I flera projekt fick byggherren bära större delen av risken, medan entreprenörer i praktiken kunde luta sig mot ÄTA-systemet när problem upptäcktes sent. Samverkansentreprenader testades, men risk- och ersättningsmodellerna bedömdes fortfarande som otillräckliga.

Regler som krockar med verkligheten

Studien visar att regelverken ofta är den största målkonflikten. De är skrivna för nyproduktion och tar i begränsad utsträckning hänsyn till befintliga byggnaders förutsättningar.

Energiprestanda, dagsljuskrav, brandskydd och tillgänglighet blir särskilt problematiska i äldre stommar.

I praktiken leder det till två saker:

1. Kostsamma ingrepp som riskerar att förstöra kulturvärden
2. Otydliga och ibland personberoende tolkningar i bygglovsprocessen

– När dialogen med kommunen fungerar går det att hitta balanserade lösningar. När den inte gör det blir processen både lång och dyr – och i vissa fall omöjlig, säger Niclas Andersson.

Forskningen pekar på just dialogen som avgörande. I ett av projekten fungerade samarbetet modellartat. I ett annat ledde oklara krav och sena besked till stora fördyringar och förseningar.

När lönsamheten ändå inte går ihop

Av de fyra projekt som studerats gick inget ihop ekonomiskt på egen hand. Ändå valde byggherrar att fullfölja dem – av helt andra skäl:

• Kulturhistoriska värden (kommunala bolag)
• Varumärkespositionering (privata aktörer)
• Ekonomisk balans inom ett större område (stadsdelsutveckling)

Ett kommunalt bolag beskrev projektet som ”en kalkylerad förlustaffär” men nödvändigt för att rädda en viktig byggnad. En privat aktör kunde väga förlusten mot vinst i parallella nybyggnadsprojekt.

Tre faktorer avgör om fler byggnader kan räddas

Studien pekar ut tre nödvändiga systemförändringar för att skala upp transformation:

1. Finansieringsmodeller anpassade för ombyggnader

Möjlighet till senare försäljning, bättre riskbedömningar och tydliga regler i linje med EU:s taxonomi.

2. Flexiblare tolkning av regelverk och tydligare kommunal styrning

Särskilt kring energikrav, dagsljus och bevarande.

3. Entreprenadformer där risk fördelas rimligare mellan parterna

Mer transparens, tidigare riskidentifiering och ersättningsmodeller anpassade för hög osäkerhet.